Ist eine Mietminderung bei Wasserschaden im Keller durchsetzbar? Die Antwort lautet ja, allerdings müssen dafür einige Kriterien erfüllt sein. Wer eine Mietminderung aufgrund eines Wasserschadens im Keller anstrebt, der kann sich hier über die Voraussetzungen informieren. So wird die Mietminderung bei einem Wasserschaden unanfechtbar.
Mietminderung: Wann spricht man von einem Wasserschaden im Keller
Sickert Wasser unkontrolliert in Wände, Decken oder auf den Fußboden des Kellers ein, spricht man von einem Wasserschaden. Das kann unterschiedliche Gründe haben. Keller werden beispielsweise häufig bei Starkregen überflutet. Befindet sich im Haus eine Hebeanlage, kann auch diese Ursache einer Überschwemmung sein. In beiden Fällen spricht man von einem Abwasserschaden. Ein Leitungswasserschaden hingegen entsteht klassisch bei einem Rohrbruch. Jetzt fließt Wasser unkontrolliert aus und das Gemäuer wird nass.
In beiden Fällen muss man unmittelbar reagieren, um den Schaden einzugrenzen und die Bausubstanz zu schützen. Während beim Leitungswasserschaden eine Reparatur des Rohres und eine professionelle Trocknung mit anschließender Sanierung von betroffenen Mauerteilen in der Regel ausreicht, bedeuten Abwässerschäden oft mehr Arbeit. Laufen Fäkalien aus der Kanalisation ein, müssen die betroffenen Gebäudeteile umfangreich saniert werden. Der Keller ist unbenutzbar.
Weil all diese Maßnahmen eine starke Beeinträchtigung für den Mieter darstellen, kann dieser eine Mietminderung bei einem Wasserschaden im Keller beantragen.
Ist eine Mietminderung bei einem Wasserschaden im Keller durchsetzbar? Die Antwort lautet ja, allerdings müssen dafür einige Kriterien erfüllt sein.(#01)
Mietminderung bei Wasserschaden im Keller: Die Voraussetzungen
Damit die Mietminderung aufgrund eines Wasserschadens im Keller auch wirksam ist, müssen mehrere Kriterien erfüllt sein:
Zunächst einmal darf kein Verschulden seitens des Mieters vorliegen. Hat dieser zum Beispiel eine Waschmaschine im Keller aufgestellt, die einen Wasserschaden verursacht, ist eine Mietminderung nicht möglich. Anders sieht es auf der Vermieterseite aus. Hier greift die Schuldklausel nicht. Es ist völlig gleichgültig, ob der Vermieter unschuldig ist oder etwas für den Wasserschaden im Keller kann. Eine Mietminderung ist in beiden Fällen möglich.
Ein Beispiel: Familie Klein hat ein offenes Kellerabteil in einem Gemeinschaftskeller. Nebenan befindet sich die Waschküche. Durch eine fehlerhafte Installation tritt aus einem der Geräte Wasser aus und fließt auch in die angrenzenden Kellerabteile. Familie Klein muss das Kellerabtteil komplett leer räumen, damit der Schaden behoben werden kann. Eine Mietminderung ist zulässig. Würde es sich jedoch bei der defekten Waschmaschine um das Gerät der Familie Klein handeln, wäre die Mietminderung nicht zulässig.
Kein Recht auf Mietminderung besteht ebenfalls, wenn der Wasserschaden aufgrund einer Selbstveranlassung durch den Mieter entstanden ist. Hierzu gibt es ein Urteil des Oberlandesgericht München. Ein Vermieter hatte auf Wunsch des Mieters bauliche Veränderungen durchgeführt, infolge derer Wasser in das Gebäude eindrang. Einer Mietminderung wurde vor Gericht nicht stattgegeben. (OLG München ZMR 1996, 434).
Hatte der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags bereits Kenntnis von dem Mangel, kann er keine Mietminderung dafür beantragen. Hier kann der Vermieter beispielsweise bei der Besichtigung auf den feuchten Keller hingewiesen haben. Sinnvoll ist in so einem Fall gleich bei Abschluss des Vertrages schriftlich zu vereinbaren, dass der Mangel behoben wird und einen Zeitraum festzulegen. Sonst hat man als Mieter schlechte Karten so einen Anspruch durchzusetzen.
Stellt der Mieter einen Wasserschaden fest, muss er diesen unverzüglich an den Vermieter melden und diesen zu einer Besichtigung auffordern und diese auch ermöglichen. Bei einem Wasserschaden ist hier natürlich Eile geboten und der Mieter sollte möglichst einen Termin am gleichen oder nächsten Tag vorschlagen.
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Achtung: Wenn der Mieter den Wasserschaden nicht umgehend meldet, dann ist davon auszugehen, dass keine Nutzungsbeeinträchtigung besteht. Das Recht auf Mietminderung kann damit verwirkt werden.
Es ist zwar möglich direkt beim Auftreten des Wasserschadens im Keller eine Mietminderung zu veranlassen. Eine Fristsetzung zur Beseitigung ist allerdings der fairere Weg. Wenn dann bekannt ist, inwieweit die Nutzungsrechte des Mieters tatsächlich eingeschränkt sind, kann eine angebrachte Mietminderung veranschlagt werden.
Außerdem muss der Mieter alle Sanierungsmaßnahmen zur Beseitigung des Mangels umgehend zulassen und ermöglichen. Dazu gehört auch, dass der Keller freigeräumt wird, um zum Beispiel Industrietrocknern Platz zu schaffen. Manchmal müssen auch Fliesen entfernt und bei der Suche nach dem Leck Löcher in die Mauer gebohrt werden. All das hat der Mieter zu dulden und den Handwerkern freien Zugang zum Keller zu gewähren.
Ist der Mangel durch den Mieter erst einmal festgestellt worden, muss dieser unverzüglich eine Meldung an den Vermieter machen.(#02)
Wasserschaden im Keller: Mietminderung korrekt aufsetzen
Ist der Mangel durch den Mieter erst einmal festgestellt worden, muss dieser unverzüglich eine Meldung an den Vermieter machen. Diese Mängelanzeige muss folgende Angaben enthalten:
- Art des Mangels, genaue Beschreibung des Wasserschadens, Ort, Auftritt, Ausmaß usw.
- Aufforderung zur Begutachtung
- Aufforderung zur umgehenden Beseitigung mit Fristsetzung
- Ankündigung einer Mietminderung unter Vorbehalt, bis zur Beseitigung des Mangels
Im Besten Fall erfolgt eine Mängelanzeige immer schriftlich. Bei einem Wasserschaden sollte der Mieter allerdings umgehend handeln und eine telefonische Mängelanzeige machen. Mit einem Gesprächsprotokoll kann er später den Inhalt des Telefonates nachweisen. Selbstverständlich kann er eine schriftliche Mängelanzeige zusätzlich nachreichen.
Musterschreiben zur Mängelanzeige bei Wasserschaden
Sehr geehrter (Name des Vermieters),
in meiner Wohnung (Adresse) ist ein Wasserschaden aufgetreten, den ich als Mangel hiermit mitteile:
(genaue Beschreibung des Wasserschadens, Größe, Umfang, wo im Haus, Fotos)
Laut § 535 BGB sind Sie als Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Ich bitte sie daher dieser Pflicht spätestens bis zum (Fristsetzung mit genauem Datum) nachzukommen.
Außerdem fordere ich sie hiermit auf, den Wasserschaden zeitnah zu besichtigen. Einen Besichtigungstermin können wir gerne telefonisch unter (Telefonnummer) vereinbaren.
Gemäß 536 BGB besteht bei einem nicht unerheblichen Mangel ein Anspruch auf Mietminderung. Ich behalte mir vor, bis die Miete monatlich um [Betrag in Euro; % der Miete] zu mindern und diesen Betrag einzubehalten, zur Beseitigung des Mangels.
(Alternative falls die Höhe der Mietminderung nicht beziffert werden kann)
Bis zur Beseitigung der Mängel zahle ich Miete unter Vorbehalt.
Mit freundlichen Grüßen
(Unterschrift)
Mietminderung bei Wasserschaden im Keller: Fristen
Im Sinne der Wahrung eines guten Mietverhältnisses ist es dem Vermieter gegenüber nur fair, eine Mietminderung nicht sofort durchzuführen. Vielmehr rät der Deutsche Mieterbund dazu, in der Mängelanzeige die Mietminderung unter Vorbehalt anzukündigen und mit einer Beseitigungsfrist zu arbeiten.
Diese ist mit 14 Tagen angemessen. Innerhalb dieses Zeitraums muss der Vermieter mit der Mängelbeseitigung begonnen haben. Mietern sollte dabei klar sein, dass eine fachgerechte Sanierung eines Wasserschadens mit Trocknung länger als 14 Tage dauert.
Mietminderung bei Wasserschaden im Keller: Die Höhe
Wie hoch die Mietminderung im Einzelfall angesetzt werden kann, ist von Fall zu Fall sehr unterschiedlich. Es kommt immer darauf an, wie hoch die Nutzungseinschränkung ist.
Zur besseren Orientierung können bereits gefällte Gerichtsurteile per Internetrecherche herangezogen werden:
- Bei einem Wasserschaden, bei dem der Keller überflutet wurde, hat das Amtsgericht Osnabrück einer Mietminderung von 5 % zugestimmt (AG Osnabrück ZMR 1987, 342).
- Die gleiche Höhe von 5 % hat das Amtsgericht Düren für einen feuchten Keller veranschlagt (AG Düren WuM 1983, 30).
- Allerdings sind auch Mietminderungen bis zu 20 % ansetzbar, wenn der Keller völlig durchfeuchtet ist und unbenutzbar.
Die Mietminderungstabelle ist ebenfalls eine aufschlussreiche Quelle. Hier kann man alle Mängel nach Kategorien sortiert einsehen und die entsprechenden Gerichtsurteile finden. Besonders praktisch ist die aussagekräftige Fallbeschreibung zu jedem Eintrag. So findet man sehr schnell einen Schaden, der ganz ähnlich zum eigenen gelagert ist.
Wie hoch die Mietminderung im Einzelfall angesetzt werden kann, ist von Fall zu Fall sehr unterschiedlich. Es kommt immer darauf an, wie hoch die Nutzungseinschränkung ist.(#03)
Zusammenfassung: Mietminderung bei Wasserschaden im Keller
| Voraussetzungen | Mängelanzeige | Mietminderung |
| 1. Der Mieter darf den Schaden nicht selbst verschuldet haben.
2. Der Mieter muss den Schaden umgehend melden und die Besichtigung und Behebung uneingeschränkt ermöglichen. 3. Der Schaden muss neu auftreten und darf bei Abschluss des Mietvertrages nicht bekannt sein. 4. Die Nutzung der Mietsache muss eingeschränkt sein.
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1. Die Mängelanzeige muss unmittelbar erfolgen und im Besten Fall schriftlich
2. Eine Frist zur Behebung sollte gesetzt werden. 3. Eine Besichtigung wird angeboten. 4. Ankündigung einer Mietminderung und Mitteilung dass die Miete nur unter Vorbehalt gezahlt wird.
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1. Höhe wird durch den Einzelfall bestimmt.
2. Vergangene Gerichtsurteile oder die Mietminderungstabelle einsehen, um die Höhe zu berechnen. 3. Realistisch ist eine Mietminderung bei einem Wasserschaden im Keller von 5 – 20 %.
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Video: Wasserschaden – Das sind deine Rechte!
Fazit: Die Mietminderung bei Wasserschaden im Keller ist ein Druckmittel
Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Mietminderung bei einem Wasserschaden im Keller rechtkräftig. In der Praxis fungiert sie allerdings in erster Linie als Druckmittel, um als Mieter schnellstmöglich eine Behebung des Schadens zu erwirken. Dessen sollte man sich bewusst sein und das bei der Formulierung in der Mängelanzeige berücksichtigen.
Besteht ein gutes und störungsfreies Mietverhältnis, sollte eine Mietminderung nur der Form halber und unter Vorbehalt angekündigt werden. Haben sich in der Vergangenheit schon öfter Schwierigkeiten bei einer Mängelbeseitigung ergeben, kann eine Mietminderung natürlich auch sofort erfolgen. In so einem Fall sollte man sich aber sehr genau über die Höhe informieren. Fällt die Mietminderung zu hoch aus, läuft man als Mieter Gefahr einer fristlosen Kündigung (BGH Urt.v.11.7.2012, VIII ZR 138/07).
Für die Wahrung eines guten Mietverhältnisses ist es ratsam, die Höhe der Mietminderung mit dem Vermieter zu verhandeln. Hier führen zwei Wege zum gleichen Ergebnis. Es kann zum einen eine ausdrückliche Einigung erfolgen, in dem man untereinander eine Höhe abspricht. Daneben gibt es die stillschweigende Einigung. Hierbei akzeptiert der Vermieter, ohne zu wiedersprechen, dass der Mieter einen Teil der Miete einbehält.
Familie Klein hat bei ihrem Wasserschaden im Kellerabteil eine 5-prozentige Mietminderung schriftlich angekündigt. Die Beseitigung des Schadens zieht sich hin und dauert viel länger als angekündigt. Bei der nächsten Mietzahlung macht die Familie diese Drohung wahr und zahlt 5 % weniger Miete. Der Vermieter wiederspricht dem nicht und hat somit stillschweigend akzeptiert. Er kann dann auch nachträglich keine Ansprüche mehr geltend machen.
Egal wie man es im eigenen Fall handhaben möchte, immer gilt die Empfehlung: Man sollte immer Untereinader im Gespräch bleiben und dem Vermieter eine faire Chance zur Mängelbeseitigung einräumen, bevor man lautstark seine Rechte durchsetzt. Schließlich kann der Vermieter in den wenigsten Fällen etwas für den Wasserschaden im Keller. Das nächste Mal, wenn man seinen Vermieter dringend braucht, wird er es sicher danken.
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