Keller bauen: Diese Kosten kommen auf den Bauherrn zu

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Sollte man einen Keller bauen oder lieber auf ein Untergeschoss zugunsten einer Fundamentplatte verzichten? Er ist beim Hausbau für den Bauherren eine wichtige Entscheidung, die sich auf die Gesamtkosten stark auswirkt.

Die Gretchenfrage beim Hausbau: Keller bauen oder nicht?

Immer mehr Häuser in Deutschland werden ohne Keller errichtet. Genaue Zahlen gibt es nicht, da das statistische Bundesamt nur die Zahl der Geschosse insgesamt erfasst. Manchmal liegt es an den baulichen Gegebenheiten, die den Bau eines Untergeschosses stark verteuern würden (z. B. bei schwierigen Bodenverhältnissen, hohem Grundwasserspiegel etc.), doch meistens möchten die Bauherren einfach Geld sparen. Es ist dabei eine Abwägung zu treffen, ob ein Kellergeschoss tatsächlich benötigt wird und ob die dafür entstehenden Kosten beim Bau des Hauses den Gegenwert bezüglich des Gewinns an Nutzfläche rechtfertigen.

Besonders bei Fertighäusern galt es lange Zeit als Standardvorgehen, auf einen Keller zu verzichten. Da jedes Haus ein solides Fundament benötigt, bekommen Häuser ohne Kellergeschoss eine Fundamentplatte oder Bodenplatte, auf der das Haus dann sicher stehen kann. Möchte man hingegen einen Keller bauen, stellt die gesamte Unterkonstruktion das Fundament dar, auf dem der Rest des Gebäudes ruht. Die traditionelle Bauweise mit Keller kostet mehr als eine Bodenplatte, die man einfach betonieren kann, bringt aber eben auch einige Vorteile mit sich.

So verdoppelt sich theoretisch die Nutzfläche bei einem eingeschossigen Haus durch den Keller, wobei man berücksichtigen muss, dass Kellerräume sich selten 1:1 als Wohnräume nutzen lassen. Bei Wohnraumnutzung werden nämlich andere Anforderungen an die Isolierung gestellt, weil ansonsten die Energieeffizienz nicht gegeben ist. Andererseits steht man ohne Keller ebenfalls vor planerischen Herausforderungen, denn die gesamte Haustechnik (z. B. Heizung) muss dann auf der sonstigen Gebäudefläche untergebracht werden und steht folglich nicht als Wohnfläche zur Verfügung.

Soll der Keller als Wohnraum genutzt werden, sind weitere Arbeiten erforderlich. (#01)

Soll der Keller als Wohnraum genutzt werden, sind weitere Arbeiten erforderlich. (#01)

Moderne Wohnkonzepte von Häusern ohne Keller lösen diese Probleme oft durch Außengebäude, die in die Architektur auf dem Grundstück einbezogen werden, doch das funktioniert natürlich nur dann, wenn man über genügend Raum verfügt. Da je nach Wohnort das Grundstück einen Großteil der Investition beim Hausbau ausmacht, ist es insbesondere für Bauherren, die Geld sparen möchten, nicht immer zielführend, den knappen Raum mit Nebengebäuden für die Haustechnik auszufüllen. Will man keinen Keller bauen, bleiben dann nur Kompromisse bei der Beschneidung des eigentlichen Wohnraums.

Was kostet es, einen Keller bauen zu lassen?

Ganz wichtig ist die Feststellung, dass man nachträglich keinen Keller bauen kann. Man muss sich also frühzeitig für oder gegen ein Untergeschoss entscheiden. Bei durchschnittlichen Kosten für den Hausbau zwischen 1.500 und 2.500 Euro pro Quadratmeter (abhängig von Ausstattung, Hausgröße, regionalen Preisunterschieden etc.) ist es verführerisch, am Keller sparen zu wollen. Obwohl die Kosten für den Quadratmeter unter der Erde etwas geringer ausfallen, muss man dort immer noch mit Beträgen zwischen 900 und 1.200 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Das sind allerdings nur Annäherungswerte. Zu groß sind die Unsicherheitsfaktoren, die den individuellen Preis beeinflussen. Dazu zählen unter anderem die Bodenbeschaffenheit oder die zu erwartende Feuchtigkeit und die damit verbundenen Maßnahmen zur Isolierung. Muss beispielsweise aufgrund des Grundwasserstandes eine besondere Abdichtungswanne gegossen werden, treibt dies den Preis schon einmal locker um 50.000 Euro in die Höhe.

Damit nicht genug: Auch wenn man sich bereits dazu entschieden hat, einen Keller bauen zu lassen, muss man sich über die Art der künftigen Nutzung bereits im Klaren sein. Denn wenn ein sogenannter Nutzkeller zum Wohnen umgebaut werden soll, ist dies nachträglich mit hohem Aufwand für die Dämmung, Belüftung, Heizung und andere Maßnahmen zur Erfüllung der Energieeinsparverordnung (EnEV) verbunden.

Häufig ist es sogar überhaupt nicht möglich, einen Keller nachträglich umzurüsten. (#02)

Häufig ist es sogar überhaupt nicht möglich, einen Keller nachträglich umzurüsten. (#02)

Bei der Berechnung der Kosten für den Kellerbau ist übrigens zu beachten, dass ein Generalunternehmer (also jemand, der das gesamte Haus baut) in der Regel günstiger arbeitet als ein separat beauftragter Unternehmer, der nur den Keller bauen soll. Das liegt daran, dass aufgrund des niedrigeren Auftragsvolumens für den reinen Kellerbau anders kalkuliert wird. Das kann unter Umständen sogar eine Verdopplung der Kosten bedeuten, sorgfältige Preisvergleiche sind also anzuraten.

Baumängel vermeiden, bevor man den Keller bauen lässt

Fehler bei der Planung rächen sich später durch Baumängel und ein feuchter Keller kann Probleme für das gesamte Haus nach sich ziehen. Neben dem Grundwasser wird oft der Wasseranstau durch Regenfälle vernachlässigt, der sich je nach Bodenbeschaffenheit stark auf das Gebäude auswirken kann. Daher müssen Bemessungswasserstand und Bodenverhältnisse erfasst werden, bevor man einen Keller bauen lässt. Unter dem Bemessungswasserstand versteht man den höchsten Grundwasserstand, der zu erwarten ist. Wichtig dabei: Als Grundwasser zählt in diesem Sinne nicht nur das unten stehende Schichtenwasser, sondern auch von oben eindringendes Regenwasser.

Statistische Werte zum höchsten Grundwasserstand liefern die Gemeinden oder zuständige Wasserämter über die Erfassungen der letzten 50 oder 100 Jahre (HGW 50 bzw. HGW 100). Ohne die Klärung der Frage, ob auf das Bauwerk drückendes oder nichtdrückendes Wasser einwirkt, können wichtige Entscheidungen über die Art der Abdichtung, die Ausführung der Dämmung und die Lage bzw. Ausführung von Kellerfenstern nicht getroffen werden. Bevor man den Keller bauen kann, müssen all diese Fragen geklärt sein.

Eine Dämmung, die nicht für Stauwasser ausgelegt ist, versagt zwangsläufig nach einiger Zeit, wenn entsprechende Bedingungen herrschen. (#03)

Eine Dämmung, die nicht für Stauwasser ausgelegt ist, versagt zwangsläufig nach einiger Zeit, wenn entsprechende Bedingungen herrschen. (#03)

Kann man zur Kostenersparnis in Eigenregie einen Keller bauen?

Wie bei anderen Eigenleistungen im Hausbau spricht zur Einsparung der Baukosten prinzipiell nichts dagegen, wenn man auf seinem Grundstück in Eigenregie den Keller bauen möchte. Man sollte sich allerdings mit den Bauweisen auskennen und sicherstellen, dass sämtliche Arbeiten vom Erdaushub über das Betonieren und die Abdichtung bis hin zum Endausbau fachgerecht ausgeführt werden. Das ist also nichts für einen Heimwerker, der sich mit diesen Arbeiten nicht auskennt. Hinzu kommt, dass die Kosten für Baumaterialien beim Eigenbau in der Regel rund 20 Prozent höher anzusetzen sind als bei professionellen Baufirmen, die günstiger einkaufen können. Ohne Fachfirmen ist ein solcher Ausbau aber selbst für versierte Heimwerker kaum zu stemmen. Zu den erforderlichen Arbeiten zählen:

  • Erdaushub
  • Anlegen der Kapillarschicht
  • Verlegen von Abflussrohren
  • Erdung des Fundaments
  • Betonieren
  • Errichten der Wände
  • Isolierung und Abdichtung
  • Elektroinstallationen

…und vieles mehr. Insbesondere bei der Abdichtung sollte man sich professionelle Hilfe holen, da Fehler später nur schwer zu beheben sind und wenn überhaupt, nur zu hohen Kosten. Fertigkeller können Geld sparen, begrenzen aber die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten. Einfache Tätigkeiten wie Verputzen oder die Verlegung von Bodenbelägen können von versierten Heimwerkern auch selbst erledigt werden, was bereits eine gewisse Kostenersparnis darstellt. Von einem reinen DIY-Kellerbau ist aber abzuraten, wenn man kein Fachmann ist.

Keller bauen: Vorteile und Nachteile im Überblick

Letztlich muss jeder Bauherr selbst die Entscheidung treffen, welche Bauweisen infrage kommen. Soll man einen Keller bauen und wenn ja, nimmt man lieber einen Fertigkeller oder den frei planbaren Massivbaukeller? Letztere eignen sich beispielsweise besonders gut für Hanglagen, da sie das Gewicht des Hauses und den Druck des Erdreichs statisch besser tragen können als ein Haus mit Fundamentplatte, die man einfach nur betonieren lassen muss.

Fertigkeller sind praktisch, lassen dem Ganzen aber auch weniger kreativen Spielraum bei der Gestaltung. (#04)

Fertigkeller sind praktisch, lassen dem Ganzen aber auch weniger kreativen Spielraum bei der Gestaltung. (#04)

Wir haben die wichtigsten Aspekte nochmals gegenübergestellt:

Vorteile eines Kellers:

  • Größere Wohnfläche auf kleinen Grundstücken
  • Marktwert deutlich höher als bei kellerlosen Häusern
  • Voll ausgebaute Keller können als Wohnung vermietet werden
  • Ausreichend Platz für Haustechnik und Heizung sowie zusätzlicher Stauraum

Nachteile eines Kellers:

  • Baukosten sind deutlich höher
  • Zeitaufwand beim Hausbau erhöht sich
  • Je nach Lage ist die Tageslichtversorgung aufwändig umzusetzen
  • Barrierefreiheit nur gegen Zusatzaufwand umsetzbar
  • Gefahr von Feuchtigkeitsschäden deutlich höher

Fazit: Einen Keller bauen zu lassen, lohnt sich für viele Bauherren

Je nach den verwendeten Bauweisen können sich die Mehrkosten für den Bau eines Kellers durchaus lohnen. Der erweiterte Nutzwert eines Gebäudes ist ein Aspekt, der bei der Planung eine Rolle spielen sollte. Selbst wenn man auf die Nutzung als Wohnraum verzichtet, kann man im Keller wichtigen Stauraum gewinnen und beispielsweise Heizung und andere Haustechnik problemlos unterbringen. In dem Fall fallen auch keine aufwändigen Isolierungsarbeiten im Sinne der EnEV an, wie sie bei der Nutzung für Wohnräume erforderlich sind.

Der Aufwand eines Kellerbaus als Wohnraum kann sich allerdings auch lohnen. (#05)

Der Aufwand eines Kellerbaus als Wohnraum kann sich allerdings auch lohnen. (#05)

Doch selbst beim Vollausbau und der Wohnraumnutzung ergeben sich Vorteile. Zum einen lassen sich solche Einliegerwohnungen oft gut vermieten, wenn man sie nicht selbst nutzen möchte. Zum anderen muss man die Mehrkosten pro Quadratmeter mit der dann zur Verfügung stehenden Gesamtfläche in Bezug setzen. Im Verhältnis zum Raumgewinn sind die Kosten, einen Keller bauen zu lassen, vergleichsweise gering. Wichtig ist, die Entscheidung frühzeitig zu treffen, denn nachträglich einen Keller bauen zu lassen, ist normalerweise nicht möglich.

Abzuraten ist davon, in Eigenregie den Keller bauen zu wollen, wenn man nicht über die notwendigen Fachkenntnisse verfügt, da sich Fehler bei der Ausführung auf das gesamte Gebäude auswirken.


Bildnachweis: ©Shutterstock-Titelbild: JGA, #01: Artazum, #02: pisaphotography, #03: Cagkan Sayin, #04: northlight, #05: alabn

About Author

Marius Beilhammer

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

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