Muskelhypothek: Kosten senken durch Eigenleistung

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Eigenleistung sind beim Immobilienbau hoch im Kurs, sollen sie doch helfen, die Kosten für das Bauvorhaben möglichst niedrig zu halten. Die Muskelhypothek bietet aber auch Schattenseiten.

Muskelhypothek: Günstiger Zins für Bauherren

Der Traum von eigenen vier Wänden muss nicht selten an das vorhandene Budget angepasst werden. Dies geschieht wiederum mit einer Korrektur nach unten: Es werden Dinge von der Wunschliste gestrichen, die der Bauherr schon immer haben wollte. Mit diesem Kompromiss soll es möglich sein, den begehrten Kredit zu erhalten. Doch es geht auch anders: Die Muskelhypothek trägt dazu bei, die Immobilienfinanzierung und die gewünschten Extras unter einen Hut zu bekommen.

Eigenleistungen sind das Zaubermittel, das statt des oft nicht vorhandenen Eigenkapitals eingesetzt wird. Damit ist es möglich, einen niedrigeren Zins zu erhalten, weil der gesamte Kreditbetrag weniger hoch ausfällt. Oder der Darlehensbetrag wird in der nötigen Höhe ausgezahlt, kostenträchtige Sonderleistungen müssen dann durch den Bauherren selbst erbracht werden.

Möglich ist die sogenannte Muskelhypothek nicht nur bei einem Neukredit, sondern auch eine gut durchdachte Anschlussfinanzierung kann von dieser Variante profitieren. Der Anteil der Eigenleistungen sollte allerdings 20.000 Euro nicht übersteigen. Die meisten Kreditinstitute sehen eine Muskelhypothek eher skeptisch und setzen den Wert der Eigenleistungen eher gering an. Ebenso ergeht es den möglichen Arbeitsstunden, die der Bauherr gern sehr optimistisch einschätzt. Wer aber neben dem Bau einer Berufstätigkeit nachgehen muss, kann in der Regel weniger Arbeitsstunden erbringen als eingeplant.

Eine Muskelhypothek bringt viele Vorteile und diese beziehen sich nicht nur auf die Ersparnis beim Kredit.

Eine Muskelhypothek bringt viele Vorteile und diese beziehen sich nicht nur auf die Ersparnis beim Kredit.(#01)

Wichtigster Punkt bei der Muskelhypothek: Zeit und Können einschätzen

Viele Heimwerker kennen das: Sie sehen eine Aufgabe, die nicht so schwer zu sein scheint. Warum nicht selbst probieren? Nur kann diese Herangehensweise bei einem Haus- oder Innenausbau rasch nach hinten losgehen und es zeigen sich die Grenzen der eigenen handwerklichen Fähigkeiten in aller Deutlichkeit. Nicht umsonst sind normalerweise Profis mit dem Bau eines Hauses beauftragt! Es ist daher wichtig, die eigenen Fähigkeiten realistisch und nicht zu optimistisch einzuschätzen. Wer sich selbst überschätzt, muss meist noch mehr Geld bezahlen, weil der Profi die unprofessionelle Arbeit des Heimwerkers wieder ausbessern muss.

Wichtig ist des Weiteren das bereits angesprochene Einschätzen der Arbeitsstunden. Wer selbst acht Stunden täglich auf der Arbeit ist und danach noch auf der Baustelle tätig werden will, stößt rasch psychisch und physisch an seine Grenzen. Bei den meisten Bauherren wird sich die Zeit auf 10 bis 16 Stunden in der Woche beschränken und selbst das ist in einer Art gerechnet, bei der nichts dazwischenkommen darf. Kind oder Partnerin krank? Überstunden auf der Arbeit nötig? Schon passt die Planung nicht mehr. Es ist daher besser, sich nichts schön zu reden und stattdessen auf eine realistische Stundenzahl zu setzen, die auch unter weniger optimalen Bedingungen zu erbringen ist. Eine Nachfinanzierung kann nämlich teuer werden!

Ein Bauherr sollte sich die zu erbringenden Leistungen durch die Gewerke oder den Bauplaner geben lassen. Danach kann er auswählen, welche Leistungen er selbst vornehmen kann und wofür der Profi unabdingbar ist. Erst danach lohnt sich der Gang zum Kreditinstitut, mit dem über die Höhe des Darlehens verhandelt wird. In dem Zusammenhang ist die Klärung mit den Gewerken wichtig, denn diese müssen ganz genau darüber in Kenntnis gesetzt werden, welche Arbeiten von ihnen erwartet werden und was der Bauherr selbst übernimmt.

Dies bezieht sich auch auf das Material: Wird für Eigenleistungen das Material genutzt, dass die Handwerker besorgt haben? Oder wird das Material gänzlich durch den Bauherren gestellt und von den Handwerkern ebenso genutzt? Klärende Gespräche mit allen Beteiligten sind wichtig.

Gipskartonwände können ebenso selbst montiert werden, wie Trockenestrichplatten zu verlegen sind.

Gipskartonwände können ebenso selbst montiert werden, wie Trockenestrichplatten zu verlegen sind.(#02)

Mögliche Leistungen bei der Muskelhypothek: Beispiele für die Eigenleistung

Um ein nicht vorhandenes oder nicht ausreichendes Eigenkapital auszugleichen, bietet sich die Muskelhypothek an. Dafür wiederum ist eine Übersicht über alle Arbeiten wichtig, von denen nun gezielt ausgewählt wird, welche Leistungen selbst erbracht werden können:

  • Arbeiten bei Erdarbeiten
    Ob es wirklich günstiger ist, einen Minibagger zu leihen und den Erdaushub für das Fundament des Hauses selbst durchzuführen, ist fraglich. Das Einholen eines diesbezüglichen Angebots kann aber durchaus sinnvoll sein.
  • Arbeiten beim Rohbau
    Der Rohbau verlangt das Wissen eines Profis, denn hier können viele Fehler gemacht werden. Ist der beispielsweise nicht richtig dicht, kann Feuchtigkeit eindringen, die noch Jahre später zur Schimmelbildung im Gebäude führt. Besser ist es, sich hier als Bauhelfer zu betätigen und die Arbeiten auszuführen, die die Maurerfirma vorgibt. Auch das spart Eigenkapital!
  • Arbeiten an Wänden und Böden
    Gipskartonwände können ebenso selbst montiert werden, wie Trockenestrichplatten zu verlegen sind. Ein einigermaßen geschickter Heimwerker hat hierbei viele Möglichkeiten, zu helfen und nicht nur Bauhelfer, sondern aktiv mitbauender Hobby-Fachmann zu werden. Das gilt auch später für die Tapeten oder für das Anstreichen der Wände: Wer ein wenig geschickt ist, kann diese Arbeiten selbst ausführen. Sind sie weniger gut, ist das kein Qualitätsmangel, sondern hat eher optische Einschränkungen zur Folge.
  • Arbeiten an Elektrik und Heizung
    Wer selbst eine entsprechende Ausbildung hat, kann viele Tätigkeiten rund um Sanitär und Heizung sowie Elektrik selbst ausführen. Auch einem talentierten Laien, der einen fachlichen Berater zur Seite hat, ist das Verlegen der Elektrokabel möglich. Diese müssen allerdings unbedingt durch den Fachmann kontrolliert werden, der die Endabnahme nicht nur auf den Schaltschrank beschränken sollte. Wichtig ist, an dieser Stelle die Versicherung zu kontaktieren bzw. sich über eventuelle Einschränkungen der Leistungen im Schadensfall zu informieren. Viele Versicherer schließen eine Zahlung bei Schäden, die auf unsachgemäß verlegte Leitungen oder montierte Anschlüsse zurückzuführen sind, aus.
  • Arbeiten beim Innenausbau
    Wer bei einem Kreditvergleich auf die Idee kommt, dass eine Muskelhypothek sinnvoll sein könnte, landet eventuell bei Leistungen rund um den Innenausbau. Dort gibt es viele Tätigkeiten, die von einem Heimwerker selbst ausgeführt werden können und ohne große Risiken realisierbar sind. Neben den bereits erwähnten Tapeten können auch Bodenbeläge verlegt werden und es ist möglich, Fliesen in Bad und Küche anzubringen oder ähnliche Leistungen zu übernehmen. Doch auch hier gilt: Eine gewisse Fachkenntnis sollte in jedem Fall vorhanden sein.
Die Muskelhypothek geht mit einem erhöhten Unfallrisiko einher, was unbedingt versichert sein sollte.

Die Muskelhypothek geht mit einem erhöhten Unfallrisiko einher, was unbedingt versichert sein sollte. (#03)

Risiken der Muskelhypothek: Wo liegen die Grenzen?

Eine Muskelhypothek bringt viele Vorteile und diese beziehen sich nicht nur auf die Ersparnis beim Kredit. Es ist auch ein gutes Gefühl für den Bauherren, selbst Hand das entstehende oder zu modernisierende Gebäude gelegt zu haben. Doch: Die Grenzen der Muskelhypothek sind spätestens bei der Scheidung erreicht! So weit sollte es natürlich nicht kommen, dennoch ist das Risiko groß, sich mit der Muskelhypothek zu übernehmen.

Darunter leiden die Familie und der Partner, was schon in vielen Fällen zur Scheidung geführt hat. Jeder Bauherr sollte sich daher der Risiken bewusst sein, die eine Muskelhypothek mit sich bringt und einen umfassenden Kreditvergleich durchführen. Nicht selten zeigt sich hier, dass bei einer Bank ein Darlehen mit Eigenleistung gar nicht nötig ist, weil die Konditionen deutlich besser sind.

Wer nun dennoch das Sparen durch die Muskelhypothek in Erwägung zieht, sollte die folgenden Risiken bedenken:

  • Selbstüberschätzung kann zu Baumängeln führen
  • keine Gewährleistung auf direkte und indirekte Mängel
  • keine Übernahme angefangener Arbeiten durch die Handwerker, die dann für alle Schäden haften müssten
  • oft keine termingerechte Fertigstellung möglich
  • teilweise höhere Ausgaben als geplant durch fehlendes Werkzeug oder Material

Tritt ein Schaden auf, der durch den Bauherren selbst bzw. durch seine Leistung verursacht worden ist, haftet natürlich kein Handwerksunternehmen dafür. Dabei ist es egal, ob der Fehler beim Dach- oder Innenausbau passiert ist und in welchem Umfang er vorliegt. Nur der Eigentümer selbst ist in der Haftung und muss für seine Fehler auch finanziell geradestehen. Das ist einer der größten Nachteile der Muskelhypothek! Außerdem können eigene Fehler auch langfristig Kosten nach sich ziehen, wenn zum Beispiel ein Mangel an der Dachdämmung hohe Heizkosten verursacht.

Wer mit den Eigenleistungen nicht rechtzeitig fertig wird und ein Gewerk warten lässt, kann ebenfalls in die Bredouille geraten. Das Gewerk darf rein rechtlich gesehen Schadensansprüche stellen, wenn es selbst nicht wie geplant weiterarbeiten kann und dadurch Einnahmen verloren gehen. Es ist daher unbedingt wichtig, bei der Terminplanung zeitliche Puffer einzuräumen, um beispielsweise einen Krankheitsfall abzufedern.

Ein Tipp zum Schluss: Die Muskelhypothek geht mit einem erhöhten Unfallrisiko einher, was unbedingt versichert sein sollte. Der Abschluss der Bauherrenhaftpflichtversicherung ist daher unverzichtbar, wobei hier auch die Bauhelfer mit abgesichert werden können. Der höhere Beitrag rechnet sich spätestens dann, wenn ein Unfall passiert ist und der Bauherr in Regress genommen werden soll. Unfall- und Bauherrenhaftpflichtversicherung gehören zur Vorsorge auf der Baustelle!


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About Author

Marius Beilhammer

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

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