Angesichts drastisch gesunkener Angebote für reguläre Mietwohnungen und stark gestiegener Inserate für Wohnen auf Zeit interveniert das Bezirksamt Neukölln. In einem Mehrfamilienhaus wurden 15 Nutzungsuntersagungen und fünf Rückbauanordnungen verfügt. Stützend auf die Milieuschutz-Verordnung und § 549 BGB schützt die Behörde dauerhafte Wohnnutzung und verhindert Mietenexplosionen. Urteile des VG Berlin und OVG Berlin-Brandenburg festigen die Rechtsposition. Die Maßnahme schafft faire Bedingungen zwischen Hotels und privaten Anbietern. Sie stabilisiert Preise, sichert Wohnungen.
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Inflationsdruck auf Mieten reduzieren durch konsequenten Schutz dauerhaften Wohnungsmarktes
Unangemeldete Kurzzeitvermietungen in einem Wohnhaus in Neukölln lösten behördliche Schritte aus: Das Bezirksamt erließ fünfzehn Nutzungsuntersagungen und ordnete den Rückbau von fünf Einheiten an. Grundlage ist §549 BGB in Kombination mit der Milieuschutzverordnung, flankiert durch Urteile des Verwaltungsgerichts Berlin und des OVG Berlin-Brandenburg. Ziel ist der Schutz dauerhaften Wohnraums, der Verhinderung von Mietpreissteigerungen und die Etablierung fairer Wettbewerbsbedingungen für die Hotellerie bei gleichzeitiger Quartiersstärkung zur Sicherung sozialer Vielfalt und nachhaltiger.
Angesichts unkontrollierter Kurzzeitvermietungen hat das Bezirksamt Neukölln in einem Mehrfamilienhaus behördlich eingegriffen. Es untersagte die Nutzung von fünfzehn Wohnungen für zeitlich befristete Vermietungen und verfügte den Rückbau von fünf Einheiten, in denen unerlaubte Grundrissänderungen vorgenommen worden waren. Diese Maßnahmen erfolgen im Rahmen der Milieuschutz-Verordnung und auf Basis von Vorschriften des §549 BGB, um dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu sichern, soziale Verdrängung zu verhindern und den kommunalen Wohnungsmarkt zu stabilisieren.
Milieuschutz schützt dauerhaft Wohnbevölkerung und verhindert inflationären Mietpreisanstieg wirksam
Aus Sicht des Milieuschutzes ist die Umwandlung von dauerhaft genutzten Wohnungen in temporäre Wohneinheiten unzulässig, da sie den Schutz der ansässigen Bevölkerung untergräbt. Kurzfristmieten zu marktunüblichen Preisen maximieren Profite, reduzieren aber das Kontingent für langfristige Mieter. Durch Umbaumaßnahmen, die einzelne Räume abtrennen, entsteht eine künstlich höhere Einheitenzahl, die das Angebot weiter verknappt. Langfristig steigert dies den Verdrängungsdruck und schwächt den sozialen Zusammenhalt im Quartier. Insbesondere vulnerable Gruppen leiden darunter stark.
Wohnen auf Zeit bleibt befristet auf ein Jahr maximal
Laut §549 BGB zählt ein Mietverhältnis nur dann als „Wohnen auf Zeit?, wenn es vertraglich auf einen Zeitraum von frühestens drei und spätestens zwölf Monaten begrenzt ist. Bei kompletter Möblierung dürfen Vermieter einen Möblierungszuschlag ansetzen, der nicht der Mietpreisbremse unterliegt. Vor allem kommerziell agierende Plattformen und private Investoren bedienen sich dieser Bestimmung, um ohne behördliches Genehmigungsverfahren renditestarke Mietangebote kurzfristig zu platzieren. Sie umgehen damit Mieterschutzregelungen und erhöhen Mietpreise deutlich erheblich.
Berlin-Neukölln: Massiver Anstieg von Kurzzeitwohnungen verschärft Wohnungsnot und Mietpreise
Im neuesten IBB-Wohnungsmarktbericht zeigt sich eine konträre Entwicklung: Das Segment Wohnen auf Zeit verzeichnete von 2012 bis 2022 einen Zuwachs der Inserate von 10.000 auf 28.000, während reguläre Mietwohnungen im gleichen Zeitraum von 65.000 auf 24.000 zurückgingen. Diese Dynamik schlägt sich besonders in Bezirken wie Neukölln nieder, wo im April 2025 rund 7.000 Kurzzeitwohnungsanzeigen registriert wurden. Die Folge ist eine zunehmende Belastung des langfristig verfügbaren Wohnungsangebots und steigende Mietkosten provoziert.
Milieuschutz-Verordnung durchgesetzt: Gerichte lehnen Einzelzimmergrundrissänderung im Wohnhaus unmissverständlich ab
Das Bezirksamt verbot im Jahr 2020 ohne vorgelagerte bauliche Maßnahmen eine Umteilung von Wohnungen in Einzelzimmer. In zwei Instanzen bestätigten das Verwaltungsgericht Berlin (Az. 19 K 70/21) und das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (2 N 29/24) die Rechtmäßigkeit des Bescheids. Damit ist die grundsätzliche Absage an eine Umnutzung ohne bauliche Anpassungen gerichtlich bekräftigt worden. Eine gesetzliche Regelung, die dieses Vorgehen klar definiert, fehlt jedoch weiterhin. Deshalb entsteht erheblicher Bedarf an rechtlicher Klarheit.
Regulärer Mietmarkt entlastet durch effiziente Anwendung der Milieuschutz-Verordnung konsequent
Die durchgehende Anwendung der Milieuschutz-Verordnung zusammen mit § 549 BGB sichert dauerhaft erschwingliche Wohnungen, reduziert den Druck auf den Mietwohnungsmarkt und schafft faire Rahmenbedingungen für die Hotellerie. Gleichzeitig wird der soziale Zusammenhalt im Quartier gestärkt, Mietexplosionen vorgebeugt und eine nachhaltige Quartiersentwicklung gefördert. Bewohner, lokale Unternehmen und Feriengäste können von stabilen Mietverhältnissen, planbaren Unterkünften und einer sozial ausgewogenen Nachbarschaft profitieren, die langfristige Perspektiven bietet.
