Hausfinanzierung: Checkliste und Tipps zum Immobilienkredit

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Das schon seit Längerem andauernde Zinstief lockt viele Häuslebauer hervor bzw. Menschen, die gern zu selbigen gehören würden. Auch Hauskäufer treten vermehrt auf den Plan – allerdings sollten die extrem niedrigen Zinsen nicht zu Leichtsinn verleiten. Die Hausfinanzierung muss dennoch gesichert sein!

Hausfinanzierung: Nur so viel Haus leisten, wie Geld vorhanden ist

Viele träumen von der luxuriösen Villa mit Pool, Sauna und mehreren Schlafzimmern. Abgesehen davon, dass solch ein Luxustraum häufig genug nicht wirklich genutzt wird, weil sich die Immobilie als viel zu groß herausstellt und sich das Alltagsleben auf wenige Räume konzentriert, ist es auch eine Sache der überlegten Hausfinanzierung. Muss ein solches Objekt wirklich sein? Überlegen Sie sich gut, wie viel Haus Sie sich leisten können, denn eine Hausfinanzierung geht über viele Jahre – Jahre, in denen Sie aber nicht zwingend auf alles andere verzichten wollen. Eine ehrliche Betrachtung der finanziellen Lage entscheidet letzten Endes darüber, ob Sie das Traumhaus kaufen oder bauen können oder ob nicht vielleicht doch die eine oder andere Einschränkung sinnvoll wäre.

Stellen Sie dafür Einnahmen und Ausgaben gegenüber und rechnen Sie unbedingt langfristig! Vergessen Sie auch auf keinen Fall die Ausgaben, die nicht monatlich anstehen, die aber – wie Versicherungsbeiträge – das Konto einmal jährlich deutlich nach unten korrigieren. Bedenken Sie folgende Ausgaben:

  • Lebenshaltungskosten für alle Familienmitglieder
  • Wohnnebenkosten wie Strom, Wasser, Abfallgebühren
  • Kosten für Internet, Telefon
  • Rundfunkgebühren
  • Versicherungen
  • Kosten für das Auto
  • eventuell laufende Kredite
  • Kosten für Sparverträge und Altersvorsorge

Gehen Sie bei diesen Kosten großzügig an die Berechnung heran und bedenken Sie auch, dass zwischendurch weitere Kosten anfallen können: Geschenke für Weihnachten, der geplante Urlaub, neue Haushaltsgeräte usw.

Stellen Sie dann die Ausgaben pro Monat den Einnahmen gegenüber. Der noch frei bleibende Betrag kann für die Hausfinanzierung genutzt werden. Orientieren Sie sich dabei an der aktuell zu zahlenden Miete und an der Faustregel, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte.

Ganz wichtig:  Planen Sie die Kauf- oder Baunebenkosten mit ein! Architekt, Vermesser und Stadtverwaltung verdienen an der Immobilie mit – und nicht gerade wenig!

Viele träumen von der luxuriösen Villa mit Pool, Sauna und mehreren Schlafzimmern. Abgesehen davon, dass solch ein Luxustraum häufig genug nicht wirklich genutzt wird, weil sich die Immobilie als viel zu groß herausstellt und sich das Alltagsleben auf wenige Räume konzentriert, ist es auch eine Sache der überlegten Hausfinanzierung. (#01)

Viele träumen von der luxuriösen Villa mit Pool, Sauna und mehreren Schlafzimmern. Abgesehen davon, dass solch ein Luxustraum häufig genug nicht wirklich genutzt wird, weil sich die Immobilie als viel zu groß herausstellt und sich das Alltagsleben auf wenige Räume konzentriert, ist es auch eine Sache der überlegten Hausfinanzierung. (#01)

Was gehört alles in die Hausfinanzierung?

Die Hausfinanzierung darf auf keinen Fall nur den reinen Kaufpreis für die Immobilie bzw. die Baukosten betragen. Denn die Nebenkosten, die noch dazugerechnet werden müssen, verschlingen ein kleines Vermögen! Geht es um den Kauf, so fallen auch Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten an, außerdem muss die Maklercourtage einberechnet werden, wenn ein derartiger Vermittler für den Verkauf eingesetzt war.

Wer ein Grundstück gekauft hat und nun ein Haus errichten lässt, muss bedenken, dass der Kredit meist in einzelnen Raten bereitgestellt wird. Dafür sind im Kreditvertrag Bauphasen festgelegt – sind diese abgeschlossen, kommt das nächste Geld. Allerdings berechnen die meisten Banken Bereitstellungszinsen, die sich an der noch offenen Kreditmenge bemessen. Diese gehören natürlich in den Finanzierungsplan hinein! Bei einem Kreditvergleich sollten Sie daher auf diesen Punkt ganz besonders achten, denn gerade bei hohen Kreditbeträgen fallen nicht unerhebliche Bereitstellungszinsen an. Online können Sie sich dabei in Ruhe über günstige Kredite für Ihre Hausfinanzierung informieren und geeignete  Anbieter vergleichen.

Wichtig: Setzen Sie den Bleistift nicht zu spitz an – planen Sie besser großzügig und bedenken Sie auch, dass das Haus nicht nur gebaut, sondern auch eingerichtet werden will. Die neue Küche kann gern bis zu 20.000 Euro kosten, dazu kommen Wandverkleidungen, Teppiche, Möbel für die einzelnen Zimmer, Fußbodenbelege usw. Tipp einiger Banken: Planen Sie die Einrichtung mit Eigenkapital und veranschlagen Sie hier rund 30 Prozent der Gesamtkosten.

Eigenkapital bei der Hausfinanzierung einsetzen

Den sogenannten Nullkredit mag es zwar geben, er ist aber nicht gern gesehen. Der Grund: Die Zinsen sind dafür derartig hoch, weil sich die Banken gegen einen Zahlungsausfall absichern wollen, dass Sie viele Tausend Euro zusätzlich zur regulären Tilgung einplanen müssen. Wie bereits beschrieben, sollte die Einrichtung des Hauses durch Eigenkapital gedeckt sein. Alternativ sollten wenigstens die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital finanziert werden können.

Die Hausfinanzierung steht auf einer guten Basis, wenn Sie die folgenden Kosten selbst tragen können:

  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Maklergebühren
  • Einrichtungskosten.

Der Zinssatz der Bank reduziert sich für den Kredit, je größer die eingesetzte Eigenkapitalmenge ist. Der Grund: Zum einen benötigen Sie weniger Geld geliehen, zum anderen stuft die Bank Ihre Bonität besser ein. Für Kreditnehmer mit guter Bonität gibt es einen besseren Zinssatz als für jemanden, bei dem die Bank von einem Zahlungsausfall ausgeht. Dennoch sollten Sie nicht das gesamte Eigenkapital verwenden, denn es können immer unvorhergesehene Kosten auf Sie zukommen. Können Sie dann nicht mehr auf Ihre Reserven zugreifen, ist eine Nachkalkulation des Kredits nötig. Das kann aber teuer werden, denn nun schlagen die Banken ordentlich drauf.

Noch ein Wort zur Vollfinanzierung: Sollten Sie die Immobilie in einigen Jahren verkaufen müssen und Sie haben eine Nullfinanzierung abgeschlossen, ist es je nach Rückzahlungsstand teilweise unwahrscheinlich, dass Sie das Geld komplett wieder hereinbekommen. Das heißt, Sie verkaufen das Haus und bleiben dennoch auf einem Teil der Schulden sitzen.

Verständlich: Sie sind jahrelang Kunde bei Ihrer Hausbank und wurden dort immer gut beraten. Dennoch ist das keine Garantie, dass Sie dort auch das beste Angebot für die Hausfinanzierung bekommen. (#02)

Verständlich: Sie sind jahrelang Kunde bei Ihrer Hausbank und wurden dort immer gut beraten. Dennoch ist das keine Garantie, dass Sie dort auch das beste Angebot für die Hausfinanzierung bekommen. (#02)

Verschiedene Angebote zur Hausfinanzierung vergleichen

Verständlich: Sie sind jahrelang Kunde bei Ihrer Hausbank und wurden dort immer gut beraten. Dennoch ist das keine Garantie, dass Sie dort auch das beste Angebot für die Hausfinanzierung bekommen. Hier gilt im besonderen Maße, dass sich das Vergleichen wirklich auszahlt. Nutzen Sie Angebotsvergleichsrechner oder holen Sie sich selbst Angebote ein, die Sie vergleichen – Letzteres ist allerdings recht mühselig.

Für den Vergleich brauchen Sie diverse Daten: Die ungefähre Kreditsumme, die gewünschte Laufzeit und die geplante Tilgungsrate. Wollen Sie eine tilgungsfreie Zeit vereinbaren? Solche Feinheiten sind meist nur in einem persönlichen Gespräch zu klären und kaum über einen Vergleichsrechner im Internet. Dennoch lohnt sich die Mühe, weil sich am Ende je nach Kreditsumme viele Tausend Euro sparen lassen.

Video: KfW Förderung: Jürgen Daamen von der KfW informiert.

Langfristig niedrige Zinsen bei der Hausfinanzierung

Die derzeit extrem niedrigen Zinsen sind wirklich verlockend. Allerdings beträgt die Zinsbindungsfrist bei den meisten Banken nur fünf oder maximal zehn Jahre. Dann müssen die Zinsen neu verhandelt werden bzw. erfolgt eine Anpassung an das dann gültige Zinsniveau. Wie ungünstig, wenn die Zinsen dann aber gerade sprichwörtlich durch die Decke gehen! Sichern Sie sich daher bereits jetzt eine Zinsfestschreibung, die so lange wie möglich dauert. Alternativ setzen Sie auf ein Volltilgerdarlehen. Dabei handelt es sich um eine Hausfinanzierung, die mit dem Ende der Zinsbindungsfrist abgeschlossen ist. Allerdings müssen Sie hier natürlich damit rechnen, dass die monatlich zu zahlenden Raten recht hoch sind – abhängig von der gesamten Kreditsumme und der vereinbarten Tilgungsfrist.

Eine weitere Alternative besteht in der anfänglich sehr hohen Tilgung von drei Prozent oder mehr. Dann schrumpft der verbleibende Kreditbetrag zügig und bei der Zinsneuverhandlung geht es um eine deutlich niedrigere Summe. Vielleicht finden Sie auch später ein günstiges Forward-Darlehen: Dieses kann bis zu drei Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Mit der Auszahlungssumme lösen Sie dann den bestehenden Kredit zur Hausfinanzierung ab und zahlen dann das Forward-Darlehen zurück. Somit sichern Sie sich die günstigen Zinsen zum Zeitpunkt des Kreditabschlusses und zahlen diese dann einige Jahre später zurück.

Zusätzlich zur Hausfinanzierung: Bausparvertrag abschließen

Es ist empfehlenswert, zugleich mit der Hausfinanzierung einen Bausparvertrag abzuschließen und monatlich in diesen einzuzahlen. Der Grund: Sie können darin nach und nach Geld ansparen und bekommen zusätzlich die staatliche Prämie. Der Bausparvertrag ist ab einer fest vereinbarten Summe auszahlungsfähig und kann zum Beispiel sehr gut für Sondertilgungen verwendet werden. Oder Sie nutzen ihn zur Ablöse des Kredits – lassen Sie sich hierzu an besten von der Bausparkasse beraten.

In dem Zusammenhang sei auf die Inanspruchnahme von Fördermöglichkeiten hingewiesen: Die KfW bietet durchaus interessante Programme für Bauherren und Hauskäufer, wobei vor allem energieeffiziente und nachhaltige Baumaßnahmen und Sanierungsvorhaben gefördert werden. Zinsgünstige Finanzierungen mit tilgungsfreien Jahren sind besonders bekannt und sollten keinesfalls bei der Hausfinanzierung vernachlässigt werden. Auskunft zu Fördermöglichkeiten gibt die Hausbank bzw. andere Partnerbanken der KfW. Gern können Sie sich aber bereits vorab auf der Internetseite der KfW informieren und herausfinden, welches Förderprogramm für Ihr Vorhaben infrage kommt. Die KfW-Förderkredite sind mit anderen Darlehen kombinierbar und ergeben so eine individuelle Hausfinanzierung, die genau auf Ihre Situation zugeschnitten ist.

Es ist empfehlenswert, zugleich mit der Hausfinanzierung einen Bausparvertrag abzuschließen und monatlich in diesen einzuzahlen. Der Grund: Sie können darin nach und nach Geld ansparen und bekommen zusätzlich die staatliche Prämie. (#03)

Es ist empfehlenswert, zugleich mit der Hausfinanzierung einen Bausparvertrag abzuschließen und monatlich in diesen einzuzahlen. Der Grund: Sie können darin nach und nach Geld ansparen und bekommen zusätzlich die staatliche Prämie. (#03)

Flexible Darlehensverträge für die Hausfinanzierung abschließen

Sondertilgungen sollten Sie immer vereinbaren: Bei Abschluss des Kreditvertrags müssen diese Konditionen beinhaltet sein, nachträglich sind sie nicht aufzunehmen. Auch ein Tilgungssatzwechsel kann Sie früher von dem Darlehen wegbringen, denn je schneller Sie das Geld wieder an die Bank zurückgezahlt haben, desto weniger Geld müssen Sie für die Zinsen aufwenden.

Normalerweise sind Hausfinanzierungen nicht mit Sonderzahlungen verbunden. Wer eine über die vereinbarten Raten hinausgehende Summe tilgen will, muss meist eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Damit sichern sich die Banken gegen das Risiko ab, weniger Geld einzunehmen, weil sich die Laufzeit des Kredits verkürzt. Wer aber gerade bei langen Darlehensverträgen flexibel sein möchte, sollte bei Vertragsschluss Sondertilgungen vereinbaren. Diese werden meist als prozentualer Anteil der Gesamtkreditsumme berechnet und sind jährlich bis zu dieser Summe möglich. Je nach Bank sind die Sondertilgungen dann kostenlos möglich oder gegen einen geringen Zinsaufschlag.

Auch im Hinblick auf die monatliche Ratenzahlung sollten Sie eine flexible Handhabung des Kreditvertrags vereinbaren: Steigt Ihr Einkommen, sollte es möglich sein, die Tilgungsraten entsprechend anzupassen. Umgekehrt gilt, dass bei einem Sinken der Einkünfte die Raten nach unten korrigierbar sein sollten.

Nicht bei den Eigenleistungen überschätzen!

Haben Sie schon einmal von der „Muskelhypothek“ gehört? Diese ist auch nur relevant für Sie, wenn Sie über gewisse handwerkliche Fähigkeiten verfügen und beim Hausbau selbst mit anpacken können. Denn ist das nicht der Fall, sparen Sie zwar trotzdem beim Kredit, doch die Arbeiten dauern bei einem kompletten Laien meist viel länger. Das wiederum kann dazu führen, dass das gesamte Bauvorhaben länger dauert, dass sich der Umzugstermin verschiebt und schlimmstenfalls Kosten für die fachgerechte Behebung der selbst eingebrachten Mängel entstehen. Schätzen Sie Ihre handwerklichen Künste daher möglichst realistisch ein und übergeben Sie alle Arbeiten, denen Sie sich nicht gewachsen fühlen, einem Fachmann. Malerarbeiten oder das Verlegen von Laminat ist aber selbst einem Laien möglich. Konzentrieren Sie sich dann lieber auf solche Tätigkeiten, damit können Sie immer noch jede Menge Geld sparen.

Wichtig ist auch, eventuell geplante Eigenleistungen schon vorab mit dem Architekten zu klären und eine mögliche Ersparnis genau zu prüfen. In vielen Fällen ist es tatsächlich besser, etwas mehr zu bezahlen und dafür die Arbeiten fachgerecht ausgeführt zu wissen, als selbst Hand anzulegen. Zwischen fünf und zehn Prozent können aber eingespart werden, wenn das eigene handwerkliche Know-how groß genug ist.

Video: Hauskauftipp Hauskauf Fördermittel welche Fördermittel gibt es Baufinanzierung Ahrensburg

Checkliste zur Hausfinanzierung

Im Folgenden listen wir noch einmal genau auf, worauf Sie bei der Hausfinanzierung achten sollten:

  1. Nicht zu knapp planen
    Führen Sie einen Kassensturz durch und finden Sie durch die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben heraus, wie viel Haus Sie sich bei Ihren Einkünften leisten können. Planen Sie dabei bitte großzügiger, denn erfahrungsgemäß kommen immer unvorhergesehene Kosten dazu.
  2. An die Zukunft denken
    Denken Sie darüber nach, wann Sie schuldenfrei sein wollen und ob Sie auch in Zukunft über das Einkommen verfügen, welches Sie heute haben. Die Hausfinanzierung muss zu Ihrem Leben passen.
  3. Eigenkapital einsetzen
    Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, umso günstiger werden die Konditionen der Bank. Außerdem haben Sie damit immer einen Rückhalt, falls Sie plötzlich mehr Geld benötigen als eingeplant war. Mehr Eigenkapital heißt aber auch, dass Sie eine geringere Menge Geldes leihen müssen, damit sind Sie weniger hoch verschuldet.
  4. Zinsfestschreibung nutzen
    In Zeiten niedriger Zinsen vereinbaren Sie eine möglichst lange Zinsbindungsfrist – zehn Jahre sollten es schon sein.
  5. Höhere Tilgungen vereinbaren
    Je höher der Tilgungsanteil ist, desto schneller sind Sie schuldenfrei. Ein Tilgungsanteil von drei Prozent sollte das Minimum sein, wenn Sie sich gerade in einer Niedrigzinsphase befinden.
  6. Sondertilgungen vereinbaren
    Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihr Kreditvertrag Sondertilgungen vorsieht. Sollten Sie unvorhergesehen an Geld kommen, können Sie somit den Kredit direkt ablösen oder wenigstens einen größeren Anteil davon. Schauen Sie vor Abschluss des Kreditvertrags genau hin und prüfen Sie, ob Sie Sondertilgungen kostenlos tätigen können bzw. wie sich die Kosten dafür gestalten.
  7. Tilgungssatzwechsel vereinbaren
    Der Tilgungssatzwechsel bietet Ihnen die Möglichkeit, die Kreditraten an Ihr Einkommen anzupassen – viele Kreditinstitute bieten einen derartigen Wechsel bis zu zweimal an, ohne dass Sie dafür extra bezahlen müssen.
  8. Fördermittel nutzen
    Die KfW ist eine gute Anlaufstelle für Förderungen von Bauvorhaben. Attraktive Konditionen in Verbindung mit tilgungsfreien Zeiten sind ein Anreiz für viele Bauherren, ihr Bauvorhaben anders zu gestalten.

BIldnachweis:©Shutterstock-Titelbild: Franck Boston-#01: ShutterOK  -#02: Franck Boston-#03: Jeanette Dietl



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About Author

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

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